Devlet özel mülkiyete ne kadar müdahale edebilir? Biz satmak istemesek de özel mülkümüzü satın alabilir mi?
Anayasamızın 46. Maddesi’ne göre “Devlet ve kamu tüzelkişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.”
Biz istemesek dahi özel mülkümüz olan bir yeri devlet bizden bedelini ödeyerek alabilir. Elbette bazı şartları var. Ama üçüncü bir kişiye kendi mülkümüzü satıp satmamak bizim tasarrufumuzu iken karşı tarafta kamu tüzel kişileri varsa, istemiyor olsak bile mülkümüzü satın alabilirler.
Ceza hukukundaki “yasayı bilmemek mazeret sayılmaz.” Açık hükmü gibi, söz konusu olan mülkiyet hakkı olduğunda da yasayı bilmiyorsak haklarımızı koruyamayız.
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununda, kamulaştırmanın nasıl yapılacağı açıklanmıştır.
- Öncelikle ilgili makam tarafından kamulaştırmaya yönelik kamu yararı olduğuna ilişkin karar alınmalıdır.
- Sonrasında bu kamulaştırma şerhi tapuya işlenir.
- Kamulaştırmayı yaptıracak idare kıymet takdiri komisyonu aracılığı ile taşınmazın bedeli belirlenir.
-İdare bir uzlaşma komisyonu kurarak taşınmazı satın almak için mal sahibine teklif götürür.
Taşınmazı kamulaştırılmak istenen kişi sıklıkla mülkünün kamulaştırma işlemine tabi tutulacağını bu aşamada öğrenir.Öncesinde ilgili kararlar ilan edilse dahi eğer ilgiliye tebliğ edilmedi ise haberi olmaz.
Taşınmazının kamulaştırılacağını öğrenmesi ile de dikkatli davranması gereken bir sürece girmiş olur. Öncelikle kamulaştırma kararına karşı da dava açmak mümkün olduğundan kamulaştırma kararını incelemeli, kamulaştırma kararına karşı dava açıp açmayacağını değerlendirmelidir.
Kamulaştırma kararına itiraz etmek istemiyor fakat taşınmazını iyi bir bedel ile vermek istiyorsa araştırmalarını bu yönde sürdürmelidir. Kendisine idarenin uzlaştırma komisyonu tarafından önerilen bedeli değerlendirmeli ve bu bedel üzerinden pazarlığa gitmelidir.
Öncesinde dava açma zorunluluğu kişiye verilmişken, bedelde anlaşılamaması halinde 2001 yılından bu tarafa kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasını idarenin açması gerekmektedir. Kişinin kabul etmemesi halinde mahkeme kararı olmaksızın kamulaştırma işlemi tamamlanamamaktadır.
İdarenin önerdiği bedelin altında da kamulaştırma bedeli mahkeme tarafından belirlenebileceğinden, mal sahibi pazarlık aşamasından araştırmacı olmalı mahkemelerin benzer örneklerde ne kadar kamulaştırma bedeli takdir ettiğini araştırmalıdır. Kendisine verilen bedelin mahkeme tarafından belirlenecek güncel bedelin üzerinde olup olmadığını, teklifi kabul etmediğinde zarar görüp görmeyeceğini ancak bu şekilde belirleyebilir.
Bazen, özellikle işi ivedi olan idare rayiç bedelin üzerinde bir bedeli taşınmaz sahibine önerebilmektedir. Bu durumda uzlaşmaya gitmek taşınmaz sahibinin yararınadır.
Önerilen bedelin düşük olduğu düşünülüp anlaşma sağlanamaması halinde ise kamulaştırma isteyen idare dava açacaktır. Bu davada taşınmaz sahibinin mümkün olduğunca yüksek bedel tayin ettirmesi için örnek taşınmaz satışlarını tapudan bulmalı, taşınmaz arsa değil de arazi ise verimli olduğunu ispat ederek değerini arttırmalıdır. Bu süreci yeterince takip edemeyen mülk sahibinin zarara uğraması kaçınılmazdır. Bu nedenle asgari de olsa bilgi sahibi olmakta yarar vardır.
Av. Pınar TURHANOĞLU GÜCÜYENER