Kira tespit davası, kira bedelinin arttırılmasını veyahut düşürülmesini talep eden, kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilen inşai nitelikte bir dava türüdür.
Kira tespit davası, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 344. Ve 345. Maddelerinde düzenlenmiştir.
MADDE 344 :
‘’Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.’’
Dava Ne Zaman Açılmalıdır?
Dava açmakta hukuki yararı bulunan kimse, bu davayı eğer kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir hüküm konulmamışsa açabilmektedir.
Türk Borçlar Kanunu m. 344/1 uyarınca tarafların kira sözleşmesini akdederken belirleyecekleri kira artış oranı herhalde ‘’bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.’’
Eğer taraflar arasında kira sözleşmesinde kira artış oranına ilişkin bir sözleşme yoksa ve tespit davasının açılacağı tarihte kira sözleşmesinin 5 yılı dolmadıysa;
Hakim, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamasını geçmemek koşulu ile hakkaniyete göre karar verir.
Eğer taraflar arasında kira sözleşmesinde kira artış oranına ilişkin bir sözleşme yoksa ve tespit davasının açılacağı tarihte kira sözleşmesinin 5 yılı dolduysa;
Hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleme yapılır. Hakim, 5 yılın üzerindeki kira sözleşmelerinde TÜFE oranı ile sınırlı kalmaksızın bir belirleme yapmaktadır.
Tespiti Yapılan Kira Bedeli Ne Zaman Uygulanmaya Başlar?
Dava, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılırsa, belirlenen yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kiraya veren, dava açmadan önce kiracıya yeni kira döneminden en az 30 gün önce arttırım yapacağına ilişkin bir ihtar çekerse, mahkemece belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Ancak bunların hiçbiri yapılmadan dava açılırsa ve kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir hüküm mevcutsa, yeni kira bedeli yeni kira döneminden itibaren geçerli olacaktır.
Yetkili Ve Görevli Mahkeme
Kira tespit davasında görevli mahkeme, diğer bütün kira uyuşmazlıklarında olduğu gibi sulh hukuk mahkemeleridir.
Dava yetki yönünden; kiralanan taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yerinde açılmak zorundadır.
Dava Harcı Nasıl Hesaplanır?
Uygulamada kira tespit davaları için yatırılacak harç mevcut kira bedeli ile davada talep edilen yeni kira bedeli arasındaki kira bedeli farkının 12 aylık (1 yıllık) tutarı üzerinden nisbi olarak hesaplanmaktadır.
Ancak bize göre usul ekonomisi gereği kira davası harcı; mevcut kira bedeli ile talep edilen kira bedeli arasındaki aylık kira farkı üzerinden hesaplanmalıdır.
Örneğin; kiraya veren 5.000 TL olan kirasını 15.000 TL’ye çıkarmak isterse yatıracağı harç 15.000-5.000= 10.000 TL üzerinden nisbi olarak hesaplanır.
Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Hususlar
- Öncelikle kira tespit davası açarken kira hukuku avukatından destek alınmalıdır. Kira tespit davaları, kısmi ya da belirsiz alacak davası olarak açılamadığı için, talep edilen kira bedeli dava başında net bir şekilde belirtilmektedir. Açılan davada, mahkemece kararlaştırılan yeni kira bedeli, davacının talep ettiği miktardan düşükse davacı karı tarafın avukatla kendini temsil ettiği durumlarda karşı taraf lehine hükmedilecek vekalet ücretini ödemekle de mükelleftir. Bu sebeple dava açılmadan önce, kiralanan taşınmaz için emlak değerleme uzmanından taşınmazın rayiç piyasa değeri ile ilgili bilgi ve rapor alınması ve hatta bu bilgileri mahkeme dosyasına sunulması faydalı olacaktır.
- Dava süresince, davayı açan taraf mahkeme bilirkişi ve keşif ücretleri gibi yargılama giderleri ile karşılaşacağını bilmelidir.
- Mahkeme, kira bedelinin tespitini yaparken eski kiracıya %5 ile %20 arasında bir indirim yapmaktadır.
- Kira tespit davasında verilen karar kesinleşmeden icraya konulamayan kararlardandır.
