I. GİRİŞ:
Tapu iptal ve tescil davaları en fazla açılan gayrimenkul davalarından biridir. Bu yazımızda çeşitli sebeplerle açılabilen tapu iptal ve tescil davasından bahsedeceğiz.
II. YOLSUZ TESCİL NEDİR? TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NEDİR?
Tapu iptal ve tescil davası, gerçek hak durumuna dayanmayan yolsuz tescilin söz konusu olduğu hallerde tapu kaydının gerçek hak durumunu gösterir hale getirilmesi için açılan davadır. Tapuda görülen hak durumu ile gerçek hak durumu birbiri ile uyuşmuyorsa mevzuat bu durumu yolsuz tescil olarak tanımlar. Yolsuz tescil Medeni Kanun (MK) md. 1024/2’ye göre iki şekilde söz konusu olabilir; a) Bağlayıcı olmayan bir hukuki sebebe dayanarak hak kazanmak, b) Hukuki sebebe dayanmadan hak kazanmak. Bu türden durumlarda, Medeni Kanun md 1025’e göre hakkı ihlal edilen her kişi tapudaki tescilin yolsuz olduğunu iddia ederek ilgililere karşı dava açabilir.
III. TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASININ KONUSU NEDİR? TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI AÇMANIN ŞARTLARI VAR MIDIR?
Tapu iptal ve tescil davasının konusu tescile konu taşınmazlardır. Bilindiği üzere, gayrimenkule ilişkin hak tapuya tescille kazanılır. Yapılan tescilin gerçek hak durumuna dayanmadığı yolsuz olduğu hallerde gayrimenkuller açısından tapu iptali ve tescil davası açılması söz konusu olacaktır.
Tapu iptal ve tescil davası açmanın üç şartı bulunmaktadır; 1- Yolsuz tescile dayalı bir hak kaybı, 2- Zamanaşımı sürelerinin söz konusu olduğu durumlarda süresi içinde davanın açılmaması, 3- Tescilde iyiniyet arandığı hallerde, devralanın kötüniyetli olması.
IV. TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA DAVANIN TARAFLARI KİMLERDİR? BU DAVA TÜRÜNDE İSPAT YÜKÜ KİMDEDİR, YOLSUZ TESCİL NASIL İSPATLANIR?
Tapu iptal ve tescil davasında davacı; bir gayrimenkulün hisseli ya da müşterek maliki, mirasçısı, ihya edeni olması yani gerçek hak sahibi olmasına rağmen tapu kayıtlarında hak sahibi olarak görünmeyendir. Davalı ise; yolsuz tescille haksız bir şekilde gayrimenkulün maliki gözüken kişidir.
Tapu iptal ve tescil davasında ispat mükellefiyeti davacının üzerindedir. Davacı, davalının gerçek hak durumuna dayanmaksızın taşınmazın maliki gözüktüğünü ve bu tescilin yolsuz olduğunu ispatlamalıdır. Tapu iptal ve tescil davası, temelde resmi senet, kesin hüküm, yemine dayanılarak ispatlanmalıdır. Ancak bazı tapu iptali ve tescil davası türleri açısından takdiri deliller olan tanık, bilirkişi, keşif ve diğer delil başlangıcı sayılan hallerle ispatta mümkün olacaktır.
V. TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA GÖREV, YETKİ VE ZAMANAŞIMI? TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA İHTİYADİ TEDBİR KARARI İSTENMELİ MİDİR? TAŞINMAZI DEVRALAN 3. KİŞİNİN DURUMU NEDİR?
Tapu iptali ve tescil davaları, genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Çankırı’da bulunan bir taşınmazla alakalı açılacak bir tapu iptali ve tescil davasında gayrimenkulün bulunduğu Çankırı Asliye Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkili mahkeme olacaktır.
Tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı normalde yoktur. Bir kişi yolsuz tescilin üzerinden 35 yıl geçmiş olsa bile haklılığını ispatlayabilirse, tapu iptali ve tescil davası açabilir. Ancak bu durumun istisnaları da vardır. Olağan zamanaşımı olan 10 yıllık süre içinde, iyiniyetli olarak üzerine yolsuz tescil ile taşınmaz geçirilen kişiye karşı tapu iptali ve tescil davası olağan zamanaşımı geçmesinden sonra açılamaz. Olağanüstü zamanaşımına dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davalarda ihya eden kişi kazandırıcı zamanaşımı olan yirmi yıllık süre geçmeden dava açamaz. Yine yolsuz kadastro işlemi için 10 yıllık süre içinde dava açılmalıdır. Hile, tehdit, gabin gibi iradeyi sakatlayan haller neticesinde yapılan yolsuz tescillerde bir yıllık süre içinde tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
Tapu iptal ve tescil davası açılırken mahkemeden ihtiyati tedbir kararı alınması talep edilmelidir. Aksi durumda davalı, taşınmazı iyiniyetli 3. kişiye devretmeye kalkabilir ve davayı açan hak kaybına uğrayabilir.
Taşınmazın dava açılmadan evvel 3. kişiye devri yapıldı ise bu kişilere karşı tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Yine dava açıldıktan sonra taşınmaz 3. kişiye devri söz konusu olursa açılan dava artık Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 125’e göre üçüncü kişiye karşı sürdürülebilecektir. Ancak taşınmazı devralanın iyiniyetli olup olmaması açılan davanın sonucunu etkileyecektir. İyiniyetli 3. kişinin taşınmazı devralması halinde tapu kayıtlarına olan güveni korunacak, devralan kişi malik sıfatını kazanacaktır. Ancak devralan kişinin kötüniyetli olması ve bu durumun davacı tarafından ispatı halinde devir yapılsa bile tapu iptali ve tescil davası ile taşınmaz gerçek hak sahibine geçebilecektir.
VI. TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI AÇILABİLECEK HUKUKİ DURUMLAR NELERDİR?
Tapu iptali ve tescil davası açılabilecek hallerin bir sınırı bulunmamaktadır. Gerçek hak durumuna dayanmayan her tapu devrinde tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Ancak hukuk camiasında çokça örneğine rastlanılan durumlar şunlardır;
a) Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası: Tapuyu devreden kişinin 18 yaşından küçük olması, akıl sağlığının yerinde olmaması gibi durumlarda yapılan tapu işlemleri geçerli değildir. Bu gibi durumlarda; kişinin velisi, vasisi ya da hakkı zarara uğrayanlar tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Mesela; üç kişinin ortak olduğu bir taşınmazda, ortaklardan birinin ölmesi ve ortaklardan birinin 16 yaşındaki çocuğunun taşınmazı diğer ortağa devretmesi durumunda, devletçe çocuğa atanan vasi tapu iptal ve tescil davası açabilir.
b) İradenin sakatlanması dolaysıyla tapu iptal ve tescil davası: Kişinin iradesinin; hata, hile, tehdit, gabin gibi iradeyi sakatlayan herhangi bir hal ile sakatlanması durumlarında hak kaybına uğrayan kişilerce tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Örneğin; çocuklarından biri tarafından kandırılan anne/babanın iradesi sakatlanarak tapudaki taşınmazların 3. Kişiye devredilmesi gibi bir durumda diğer mirasçılar tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
c) Vekalet görevinin kötüye kullanılması ya da sahte vekalet kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası: Vekalet görevinin kötüye kullanılması ya da sahte vekalet düzenlemek suretiyle yapılan tapu devirleri de tapu iptali ve tescil davasına konu olur. Örneğin; taşınmazı kiralanması amacıyla çıkarılan, ancak içinde devir ifadesi de yer alan vekaletname verilen vekilin, taşınmazı kiralamak yerine satması halinde tapu iptali ve tescil davası açılabilecektir. Ya da sahte vekalet düzenlenerek, tapu memurlarını hataya düşürmek suretiyle taşınmazı devredilen kişilere karşı hak sahiplerince tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
d) Muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası: Mirasa bırakanın muvazaalı işlem yapması halinde diğer mirasçılar tarafından da tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Mesela; Babanın iki kızından mal kaçırarak tüm servetini tek oğluna satmış gibi göstermesi halinde aslında yapılan işlemin satış değil de bağış olduğunu ispatlamak kaydıyla diğer mirasçılar babanın ölümünü beklemeksizin muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilirler.
e) Kazandırıcı zamanaşımı ve zilliyet olunması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası: Devlete ait bir hazine arazisinin 20 yıl boyunca aralıksız ekip biçen ve zilyedi olan kişilerce Maliye Hazinesine karşı tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Kazandırıcı zamanaşımı olan 20 yıl geçmeden bu dava açılamaz.
f) Olağan zamanaşımı ile kazanılan tapuya karşı tapu iptali ve tescil davası: MK md. 712’ye göre bir kişi; hukuki bir dayanak olmaksızın sehven adı tapuya yazılarak, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız, iyiniyetli şekilde, 10 yıl kadar sürdürürse taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkını kazanır. Ancak bu durumun istismar edildiği ve kişinin iyiniyetli olmadığı durumlarda, hak sahiplerince hakkı olmayan kişiye karşı kanunda aranan şartlarını taşımadığı gerekçesiyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Günümüzde yapılan imar planları neticesinde, imar planın yapıldığı alanda hiçbir taşınmazı bulunmadığı ve hakkı olmadığı halde yeni parselden şuyulandırılan kişilerin hakları tapu kütüğüne geçirilmekte diğer malikler bu durumdan haberdar olmamaktadır. On yıl geçtikten sonra bu kişilerce kötüniyetli bir şekilde olağan zamanaşımı ile hakkın kazanıldığı görülmektedir. İşte bu kişilere karşı, zamanaşımına tabi olmaksızın kötüniyetli olduklarını ispatlamak şartıyla tapu iptali ve tescil davası açılabilir. İyiniyetli kişilere karşı ise ancak on yıl içinde dava açılabilir.
g) Aile konutu şerhi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası: Aile konutu olarak kullanılan ve tapuya şerh edilen taşınmazın diğer eşin rızası alınmaksızın satılması halinde tapu iptali ve tescil davası açılabilecektir. Ancak bu hakkın diğer eş tarafından kullanılabilmesi için tapuya aile konutu şerhi konulması gerekir, aksi durumda iyiniyetli 3. Kişinin hakkı korunur. Ancak eş, 3. Kişinin iyiniyetli olmadığını ispat edebileceğini düşünüyorsa da tapu iptali ve tescil davası açabilir.
h) Ölünceye kadar bakma sözleşmesine uyulmaması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası: Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakıma muhtaç olan kişiye ölünceye kadar bakmayı ve gözetmeyi, bakım borcunu yerine getirmesi halinde ise malvarlığı değerlerini devretme borcunu üstlenmiş olduğu sözleşmedir. Bu kişilerden bakma borçlusunun akdine uygun davranmadığı ispatlanırsa, diğer mirasçılar tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Aksi durumun ispat edilemediği durumlarda, ölünceye kadar bakma sözleşmesi geçerli kabul olunur ve taşınmaz bakma yükümlüsüne geçer.
VII. SONUÇ:
Günümüzde çeşitli muvazaalı işlemlerle, tapu kütüğünde gerçek hak durumuna uymayan yolsuz işlemler yapılmaktadır. Bu gibi yolsuz işlemlerde, hak sahibinin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını koruyan en önemli dava türlerinden biri de tapu iptal ve tescil davalarıdır. Türk Mahkemelerinde sıkça açılmakta ve avukatlara sorulan tapu iptali ve tescil davasını işlediğimiz bu makaleden tüm okuyucularımızın faydalanmasını dilerim.
