Odalardan konut ve barınma raporu

Açıklama şöyle; “Eskişehir Sanayi Odası tarafından konut ve barınma ihtiyacına bir perspektif oluşturulması amacıyla hazırlatılan “Eskişehir Konut ve Barınma Sorunu Üzerine” Raporu kamuoyu ile paylaşılmıştır. Sivil toplum kuruluşları, meslek örgütleri ve sendikalar gibi sivil ve bağımsız kurum-kuruluşların toplum ve kamu yararına bilimsel ve teknik çalışmalar gerçekleştirmesi ve bu çalışmaların sonuçları ile uzmanlık, deneyim ve perspektiflerinden kendi tespit ve önerilerini paylaşmaları gerek kamuoyunun aydınlatılması gerekse karar mekanizmalarının doğru yönlendirilmesi açısından önem arz etmektedir. Bu çalışmalar aynı zamanda, gelişmiş ülkelerin demokrasi harcının önemli bir parçasını oluşturmaktadır. Ancak söz konusu raporda tespit edilen bazı hata ve noksanlıkların kamuoyunu ve kent yönetimini yanlış yönlendirebileceği düşünüldüğünden, konuya ilişkin açıklama yapma gerekliliği doğmuştur.

KONUT ve BARINMA SORUNU ÜZERİNE 

Konut ve barınma hakkı Anayasamızda “Herkes temel insani gereksinimlerini karşılayabilecek, insan haysiyetine yakışır biçimde konut ve barınma hakkına sahiptir.” ve  “Devlet bu hakların gerçekleşmesi için şehirlerin ve diğer yerleşim birimlerinin tarihi ve kültürel nitelikleri ile çevre değerlerini de esas alan bir plan çerçevesinde gerekli tedbirleri alır.” hükümleri ile Devlet tarafından korunması gereken bir hak olarak tanımlanmıştır. Raporda da belirtildiği üzere Eskişehir nüfusunun büyük çoğunluğunun (yaklaşık %89)ikâmet ettiği Tepebaşı ve Odunpazarı ilçelerimizin sınırlarını kapsayan Eskişehir Metropoliten Alanı Merkez Bölgesi 1/25.000 ölçekli Nazım İmar Planı 2016 yılında Eskişehir Büyükşehir Belediye Meclisince onaylanarak yürürlüğe girmiştir. Projeksiyon yılı 2030 olan bu plan, hazırlandığı dönem itibariyle yapılan analizler ve tespitler doğrultusunda kentin ihtiyaçlarına yönelik ana kararların alındığı ve uygulama imar planları başta olmak üzere uygulamayı dönük kararları yönlendiren ve alt ölçekli planlar ile detaylandırılması gereken bir üst ölçekli plan konumundadır. Söz konusu plan, sınırları itibariyle 2030 yılı nüfusunu, mevcut eğilim doğrultusunda 1.098.360 kişi olarak öngörmekte ancak kent ekonomisinde fark yaratacak, sanayi başta olmak üzere büyük yatırımların gerçekleşmesi durumu da göz önünde bulundurularak1.237.225 kişilik nüfusu yerleştirilebilecek şekilde planlandığı belirtilmektedir. 2022 Yılı TÜİK verilerine göre Tepebaşı ve Odunpazarı ilçelerinin toplam nüfusu 807.068’dir. Dolayısı ile 2016 yılında Eskişehir Büyükşehir Belediye Meclisince onaylanan 1/25.000 ölçekli  nazım imar planı kararları günümüzde dahi kentin konut ihtiyacını fazlasıyla karşılayacak şekilde planlanmıştır. Her ne kadar 2023 yılındaki deprem ve düzensiz göç kaynaklı nüfus verilerine günümüz itibariyle sağlıklı bir şekilde ulaşılamasa da rapor, imar planı ve nüfus verilerini doğru şekilde değerlendirememiştir. Şöyle ki raporda mevcut konut sayısı 326.876 olarak kabul edilmekte ve buna dayanan hesap yapılarak 38.167 konut açığı hesaplanmaktadır. Oysa 326.876 sayısı TÜİK’in sitesinde de belirtildiği gibi toplam konut değil ikamet edilen konut sayısıdır. Dolayısıyla 38167 konut eksiği gerçeği yansıtmamaktadır.  Raporda bahsedilen bir diğer “üst ölçekli plan” olan ve Eskişehir Büyükşehir Belediye Meclisince 2002 yılında onaylanan 1/5.000 ölçekli nazım imar planı ise yürürlükte değildir. Söz konusu plan, 2016 yılında onaylanan 1/25.000 ölçekli  nazım imar planı kararları doğrultusunda revize edilerek Eskişehir Büyükşehir Belediye Meclisince 2022 yılında onaylanmıştır. Söz konusu plan ile kentsel alanlar her ne kadar 2016 yılında onaylanan plan kararlarına uygun hale getirilmeye çalışılsa da plan sınırları içerisinde kalmasına rağmen Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yetkisinde olan Eskişehir Riskli Alanı, Gündoğdu Riskli Alanı, Küçük Sanayi Sitesi Riskli Alanı ve TOKİ yetkisinde bulunan Karapınar Gecekondu Önleme Bölgelerinde karar üretilememiştir. Anılan üst ölçekli plan kararlarını uygulamaya esas hale getiren 1/1000 ölçekli uygulama imar planları ise Tepebaşı ve Odunpazarı Belediyelerince etaplar halinde revize edilmektedir.

Raporda, yapılan araştırmalar sonucunda ilimizde konut satış ve kiralama fiyatlarının ülke ortalamasının çok üstünde ve yönetilemez bir boyuta geldiği somut olarak görüldüğü tespitine dayanılarak sorunun çözümü için yeni konut alanlarının planlanması ve bunun sonucunda konut üretimin artırılması gerekliliği sıklıkla vurgulanmaktadır. Ülkemizde maalesef konuta erişimin maddi külfeti alt ve orta gelirlinin bütçesini darmadağın etmiş durumdadır. Serbest piyasa koşullarında spekülatif artan konut satış ve kiralama fiyatları hiç bir ekonomik ya da bilimsel yöntem ile açıklanabilir durumda değildir. Ancak, sorunun çözümü için öncelikli olarak sorunun kaynağına bakmak, kaynağı doğru şekilde tespit ettikten sonra elimizdeki araçlar ile çözüm üretmek; elimizdeki araçlar yeterli gelmiyorsa da yeni hangi araçların üretilebileceği düşünülmelidir. Son söyleneceği baştan söylemek gerekirse konuta erişimin ve barınma hakkının insan onuruna yakışır şekilde kullanılabilmesinin önündeki en büyük engel maalesef konut arzındaki yetersizlik değil, ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik durumdur. Enflasyon ve fiyat istikrarsızlığı konut piyasasını da alt üst etmiş, piyasa şartlarında dengelenmesi umulan fiyatlandırmaları tahmin edilemez noktaya taşımıştır. Sorunun ana kaynağının yanlış tespiti, rapordaki çözüm önerilerini de yanlış bir noktaya sürüklemiştir.

*Temmuz 2019-Temmuz 2023 arası belli başlı inşaat malzemelerindeki fiyat artış oranı.

Bu doğrultuda rapordaki konuya ilişkin tespitlerin ve önerilerin“yeni imarlı alanların açılması” ve “konut stokunun artırılması” olarak iki ayrı yönden değerlendirilmesi gerekmektedir.

1)   Yukarıda da bahsedildiği üzere Eskişehir ili mevcut imar planları halihazırdaki nüfusu, öngörülemeyen artışlara rağmen iskân edecek kapasite ile planlanmıştır. Öte yandan 2016 yılında onaylanan plan ile henüz 1/1000 uygulama imar planı yapılmayan, bilinen tabir ile “imara açılmamış” ancak ihtiyaç durumunda imarlı hale gelecek alanların belirli olması arsa spekülasyonlarının önüne geçilmesini de sağlamıştır. Raporda mevcut konut sayıları üzerinden yapılan analizler önemli verileri ortaya koyuyorsa da;

-      Mevcut imar planlarının nüfus doygunluk kapasitesi, bir başka deyişle imarlı alanlarda yer alan boş arsaların yapılaşması durumundaki veriler,

-      Mevcut yapılaşmış alanlarda imar hakkının tamamını kullanmamış yapılara ilişkin veriler,

-      İlçe belediyelerince devam eden planlama çalışmaları ile 3194 sayılı Kanunun 18. Maddesi uygulaması ile inşaat yapımına elverişli hale gelecek arsalara ilişkin veriler,

Atık kağıtları takı yaparak değerlendiriyorlar

-      Eskişehir Büyükşehir Belediyesince uygulama aşamasına gelinmiş 5 adet kentsel dönüşüm ve gelişim projesinin konut stokuna katkıları,

-      Her ne kadar veri elde edilmesi zor olsa da Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yetkisindeki 3 adet riskli alan, TOKİ yetkisindeki gecekondu önleme bölgeleri, toplu konut alanları ve yine TOKİ’ye devredildiği bilgisine ulaşılan, 1/25.000 ölçekli nazım imar planında konut alanı olarak planlı Kocakır mevkiindeki 770 hektar büyüklüğündeki rezerv alanda gerçekleştirilecek yatırımlar sonucunda konut stokunda oluşacak önemli değişiklikler göz ardı edilmiştir.

Dolayısı ile kullanılan veriler ışığında doğru sonuçlara ulaşmak pek de mümkün gözükmemektedir.

2)   Temel ekonomi kuramları üzerinden değerlendirildiğinde bir mal için arzın artması fiyatı aşağı, talebin artması ise yukarı çekecektir. Ülkemizde önemli bir ekonomik meta haline gelen konutu da bu boyutuyla düşündüğümüzde, konut stokunda gerçekleştirilecek artışın serbest piyasa şartlarında fiyat dengelemesi beklenebilir. Esasında, diğer tüm araçlar ile birlikte değerlendirildiğinde konut stokunun artırılmasının regülasyon (piyasa dengeleme) açısından önemli bir enstrüman olduğu da söylenebilir. Ancak esasında kompleks bir sorunu tek boyutlu çözüm önerisi ile ele almak maalesef sorunu çözmeyeceği gibi yeni sorunları da beraberinde getirecektir. Bununla birlikte kısa vadede üretilen çözümler ise susuzluktan ölmek üzere olan bir bitkiyi gölgeye taşımaktan öteye gidemeyecektir. Geldiğimiz noktada enflasyonist ortam, emtia fiyatlarındaki artışlar ve spekülatif arsa fiyatları inşaat ekonomisini derinden sarsmış ve inşaat maliyetlerini öngörülemez şekilde artırmıştır. Yakın zamanda yaşadığımız deprem felaketi de ülkemizdeki “nitelikli” binalara olan ihtiyacı bir kez daha acı bir şekilde göstermiştir. Konut ve barınma ihtiyacını karşılamaya çalışan vatandaşlarımızın da alım gücünün düşmesi ile birlikte konutu bir sektör olarak değerlendirdiğimizde hem üreticinin hem de tüketicinin krediye erişiminin zorlaşması piyasa koşullarını da altüst etmiştir. Bu atmosferde geçici bir rahatlama için konut stokunun artırılmaya çalışılması da serbest piyasayı üst gelir grubuna hitap eden konutlar üretmeye itecek; orta ve alt gelir grubu için üretilen konutlar ise bir süre sonra aslında sanayi, teknoloji, tarım, turizm gibi sektörlere yönlendirilmesi gereken orta ölçekteki sermaye sahiplerini de gayrimenkul sektörüne yönlendirecektir. Bir başka deyişle, hedeflenen kitle yine konut ve barınma hakkından mahrum kalacak ve büyüyen sorunlar kangrenleşerek kentin ekonomik, sosyal ve fiziksel sorunlarını tetikleyecektir. Üstelik bu, yerel yönetimler üzerinde kentsel müdahalelerden kaynaklı rant baskısını da artıracaktır. 

Tüm bunlar ile birliktekonut stokunun artırılması – yeni alanların imara açılması ilişkisi yine çok boyutlu olarak değerlendirilmelidir. Raporda ele alınan etki-tepki çözümlemesi maalesef yetersizdir. Yukarıda açıklanmaya çalışılan hususlar göz ardı edildiğinde dahi yeni alanların imara açılması sürecinde çok kapsamlı analizlerin yapılması gerekmektedir. Yeni imara açılan alanlar Belediyeler başta olmak üzere ilgili kurum ve kuruluşlara -günümüz şartlarında maalesef yüklü miktarda- altyapı yatırımı yükümlülüğü getirmektedir. Örnekle açıklamak gerekirse; 10.000 kişilik yeni imara açılmış alanın yapılaşmasını 10 yıl içerisinde tamamlayacağı öngörülse bile tüm altyapı çalışmaları 10.000 kişiye yetecek şekilde ve yapılaşmanın tamamlanması beklenmeden gerçekleştirilmelidir. Dolayısı ile bu ihtiyaç analizleri kapsamlı ve planlı bir şekilde gerçekleştirilmeli ve yine yerel yönetimlerin üzerine baskı aracı olarak yüklenmemelidir.

KONUT SORUNU İLE İLİŞKİLENDİRİLEN DİĞER TESPİTLER ÜZERİNE

          Raporda konut ve barınma hakkına ilişkin yapılan tespitlerin yol açtığı başkaca kentsel problemlere de değinilmiştir. Organik ve kompleks bir yapı olan kentlerin karşılaştığı sorunlar da bu minvalde kompleks bir yapıya sahip olduğundan çok boyutlu ve birbirleriyle doğrudan ilişkili olarak nitelendirilirler. Ancak, bu noktada da rapordaki verilerde eksiklikler ve yanlış değerlendirmeler bulunmaktadır.

-      Kentin tek merkezli gelişimi yeni alanların imara açılmaması ile bağdaştırılmış ve bu durumun kentin ulaşım probleminde önemli bir etkisi olduğu vurgulanmaktadır. Özellikle büyük kentlerin tek merkezli olarak gelişmesi, daha açık bir ifade ile kentlinin bu tek merkeze bağımlı olması durumu, kent içindeki trafiği sürekli olarak bu merkeze yönlendirdiğinden özellikle araç trafiğinin çözümünü zorlaştırmaktadır. Bu noktada doğru tespit 2016 yılında onaylanan 1/25.000 ölçekli nazım imar planında yapılmış ve kent içerisinde kalan sanayi alanları (Tepebaşı ilçesi için Baksan ve Keresteciler, Odunpazarı ilçesi için Küçük Sanayi Sitesi) alt merkezler olarak planlanmıştır. Bu karar 2022 yılında onaylanan 1/5.000 ölçekli revizyon nazım imar planında da korunmuş ancak 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan ilan edilen ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yetkisinde bulunan Küçük Sanayi Sitesi Riskli Alanına ilişkin yerel iradeler yetkisizlik nedeniyle karar üretememiştir. Bu doğrultuda Tepebaşı Belediyesi üst ölçekli planlara dayanarak çalışmalarına sürdürürken, Odunpazarı Belediyesi ise herhangi bir çalışma gerçekleştirememektedir.

Özellikle işe gidiş ve geliş saatlerini tarifleyen “pik” saatlerde kentimizin en önemli işgücünü barındıran Organize Sanayi Bölgemizden kentin yerleşim alanlarına gidiş-gelişler ulaşım planlaması açısından önem arz etmektedir. Kentin doğusunda Ankara-Bursa Çevre Yolu üzerinde kurulmuş olan OSB’nin kentle bağlantısını sağlayan ana aks yine çevre yoludur. Ancak, kentin gelişim sürecinde kent içerisinde kalmış olan bu yol günümüzde hem transit geçişler hem de kent içi ulaşımda aktif olarak kullanılmaktadır. Karayolları Genel Müdürlüğünün çalışmaları doğrultusunda 2016 yılında onaylanan 1/25.000 ölçekli nazım imar planında kentimizin kuzeyinde ve güneyinde transit geçişleri kent trafiğinden soyutlayacak yeni iki adet çevre yolu planlanmıştır. Anılan yolların hayata geçirilmesi ile mevcut çevre yolu kentimizin ana ulaşım aksı olarak kente ve kentliye hizmet edebilecektir. Dolayısı ile ulaşım planlaması konusunda yukarıda bahsedilen bu iki konu, yeni konut alanlarının imara açılmasının çok öncesinde değerlendirilmelidir.

-      Yetişmiş nüfusun dışarıya göçü, nitelikli iş gücü kaybı, kültürel ve demografik sorunların kentsel gelişmeyi ve büyümeyi de doğrudan etkilediği tespitleri oldukça yerinde olmakla birlikte yine sorunu yalnızca konut stokundaki yetersizlik tespiti ile ilişkilendirmek ve çözümü de doğrudan burada aramak maalesef doğru değildir. Ekonomi başta olmak üzere birçok alanda hükümet tarafından izlenen yanlış politikalar ve kaybedilen onca kazanım ülkemizdeki tüm kentleri sosyal, ekonomik ve fiziksel olarak olumsuz yönde etkilemektedir. Potansiyelleri düşünüldüğünde kentimizin kendi ölçeğindeki diğer kentlerden fazla etkilendiğini söylemek yanlış olmayacaktır.

-      Eskişehir kenti de hızlı sanayileşen diğer kentlerimiz gibi 1950’li yıllarda başlayan göçlerin getirdiği hızlı kentleşmenin sonucunda Porsuk Çayı etrafında gelişmiştir. 2016 yılında onaylanan 1/25.000 ölçekli nazım imar planının önemli kararlarından birisi de zaman içerisinde kent içindeki yoğunluğu azalmakta ve yeni gelecek nüfusun ihtiyacını karşılamakta kullanılmak üzere yeni kentsel alanların üretilmesidir. Bu doğrultuda planlanan Kocakır mevkiindeki rezerv alanın kullanılabilmesi için Eskişehir Büyükşehir Belediyesince talep edilen yetki de söz konusu alanın TOKİ’ye devredildiği gerekçesi ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca reddedilmiştir. Şüphesiz ki kentlerin yapılaşmış alanlarında alınacak radikal kararların kısa sürede uygulanması beklenmemelidir. Ancak, planlar doğrultusunda zaman kaybetmeden ilerlenmelidir. Raporda bu hususlarda geliştirilmesi önerilen çeşitli politikalara yer verilmiştir. Anılan politikaların hayata geçirilmesi yürürlükteki mevzuatın yerel yönetimlere bir çok alanda regülasyon yetkisi vermemesi ve bütçe darlığı nedeniyle günümüz konjonktüründe pek mümkün görünmemektedir. Raporun da işaret ettiği hususlar merkezi yönetim – yerel yönetim ilişkisinin demokratik şekilde kurgulanması, yerel yönetimlere gerekli yetkilerin verilmesi ve merkezi hükümetin siyasi temsiliyet gözetmeksizin ihtiyaçlar doğrultusunda yerel yönetimleri desteklemesi ile çözüme kavuşturulabilecektir.

Eskişehir Sanayi Odası tarafından hazırlatılan “Eskişehir Konut ve Barınma Sorunu Üzerine” Raporu önemli tespit ve öneriler sunuyor olsa da kompleks ve organik bir yapı olan kente dair bir konu olan “konut” başlığını incelerken yetersiz bir metodoloji ile yola çıkması, verilere ilişkin maddi hatalar barındırması ve odaklandığı konu bakımından farklı uzmanlık alanlarından beslenmeye ihtiyaç duyması göz önünde bulundurularak; rapor içeriğinin kamuoyunu ve gündemi yanlış yönlendirebileceği sonucuna varılmaktadır.”