Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası, özellikle 6 Şubat deprem felaketinin ardından yıkılmış, yıkılma tehlikesi yaşayan, iyileştirilmesi, onarılması gereken yapıların kentsel dönüşüme sokulmasının hız kazanması adına düzenlenerek yürürlüğe girmiştir.
Bu yazıda; Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası ile yapılan önemli değişiklikler, Yeni Kentsel Dönüşüm Yasasıyla ortaklığın giderilmesinin mümkün olup olmadığı ve Yeni Kentsel Dönüşüm Yasasıyla dava süreçlerinin hız kazanıp kazanmadığı incelenmiştir.
Kentsel dönüşüm avukatı ile iletişime geçebilirsiniz.
Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası ile Yapılan Önemli Değişiklikler Nelerdir?
6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası’na ait son değişiklikler, 6 Şubat deprem felaketinin ardından sağlıksız konutların iyileştirilmesinin hız kazanması adına 9 Kasım 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu düzenlemeyle birlikte pek çok değişiklik yapılmıştır. Yapılan değişikliklerin bir kısmı şu şekildedir:
Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası ve Rezerv Alan Nedir?
Rezerv alan, şehir planlaması ve gelişimi için ayrılmış ya da ayrılması planlanan alanı ifade eder.
Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası’nda yapılan değişikliklerden ilki rezerv alanın tanımıdır. Buna göre rezerv alan, mevcut kentsel ve kırsal alanlardır. Yani üzerinde yerleşim olsun ya da olmasın herhangi bir yer, rezerv alan sayılabilecektir.
Bu kanuna göre rezerv yapı alanı talebinde bulunmak mümkündür. Bunun için gerçek veya tüzel kişiler, rezerv alan ilan edilmesini istediği taşınmazının %30’unun mülkiyetini devretmesi veya taşınmazın %30’unun dönüşüm projeleri hesabına kaydedilmek üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na verilmesi gerekmektedir.
Kentsel dönüşümde riskli alan ve riskli yapı nedir başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası ve Salt Çoğunluk
Bir yapı üzerinde, yapı maliklerinin onayıyla kentsel dönüşüm kararı alabilmek mümkündür. Kentsel dönüşüm sürecini hızlandırmak amacıyla değişiklikler yapılan bu yasaya göre yeni karar yeter sayısı ‘salt çoğunluk’ olarak değişmiştir. Buna göre maliklerin yarısından bir fazlasının vereceği kentsel dönüşüm kararıyla süreç işlemeye başlayabilecektir.
Unutmamak gerekir ki tek bir malikin başvurusuyla da riskli alan tespiti yapılabilmektedir.
Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası ile Yıkım Nasıl Olacak?
Kentsel dönüşüm sürecinin hızlandırılmasının amaçlayan Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası, idareye ve kolluk kuvvetlerine yetkiler tanımıştır. Bu düzenlemeye göre; riskli yapıların tahliye edilmesi esnasında sorun çıkması halinde kolluk kuvvetlerinin müdahale etme yetkisi, meşru hale getirilmiştir. Bu sayede kolluk kuvvetleri, tahliyede sorun çıkaranlara karşı kamu gücü kullanma yetkisine sahiptirler.
Riskli yapı analizi için gelen görevlilerin işlerini yapmasının engellenmesi veya engellenmeye çalışılması halinde yetkililer, alacakları yazılı izin sayesinde yapıyı açabileceklerdir.
Riskli yapı tespiti, yapı maliklerinden birinin başvurusu üzerine yapılabileceği gibi Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından da yapılabilmektedir.
Riskli yapıların yıkılması hususunda değişiklik içeren Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası’na göre; riskli yapıların yıkılması Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın görevindedir. Riskli yapıların yıkılması ve tahliye işlemleri için ilgililere tek seferlik ve 90 günlük bir süre verilir. Bu süre içerisinde ilgililer tahliye işlemlerini gerçekleştirmelidirler.
Kentsel dönüşümde kiracının tahliyesi başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası ile Masrafları Kim Ödeyecek?
Riskli yapı tespiti ve yıkım süreci malikler tarafından ilerletildiyse masraflar, yapı maliklerinin hisse oranları kadardır. Eğer yıkım, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idarece gerçekleştirilirse masraflar, ilgili Bakanlık veya idare tarafından karşılanır. Bu durumda yıkım masrafları, yapı paydaşlarının tapu kaydındaki arsa payları üzerine ipotek olarak tesis edilir.
Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası ile Kira Yardımı Nasıl Olacak?
Riskli yapıların kentsel dönüşüme girmesini, evlerin yeniden inşa edilmesini ve kentsel dönüşüm sürecini hızlandırılmasını amaçlayan Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası’nda; bu yapılarda yaşayan kişilerin mağdur olmaması adına devlet tarafında kira desteği yapılmaktadır.
Kentsel dönüşüm kira desteğinden yararlanabilmek için; kişinin işyeri, ikamet yeri veya kiracı olarak oturduğu binanın, yetkili kurum tarafından riskli yapı olarak tespit edilmesi gerekir.
Kentsel dönüşüm kira yardımı kişilere; geçici veya kalıcı konutlar, kira ve taşınma masrafları gibi yardımlar sağlar.
Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası’na göre kentsel dönüşüm kira yardımı başvurusu; tahliye kararından itibaren 1 yıl içerisinde veya yapı yıkıldıktan sonra en geç 3 ay içerisinde yapılmalıdır.
Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası ile Tebligat Nasıl Yapılacak?
Yeni Kentsel Dönüşüm Yasasıyla birlikte getirilen en radikal değişikliklerden birisi de tebligat süresidir. Yeni düzenlemeyle birlikte hakkında riskli yapı analizi yapılıp yıkım kararı alınan yapıya yıkım kararı tutanağı asılır ve yapı maliklerine e-devlet üzerinden bildirim yapılır. Ayrıca yıkım kararı muhtarlıklarda 15 gün süre ile ilan edilecek ve bu sürenin son günü tebligat yapılmış sayılacaktır.
Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası ve Tahliye İşlemleri
Riskli olduğu belirlenen ve yıkım kararı alınan yapının tahliyesi için idare tarafından 60 günlük bir süre verilir. Bu süre ancak bina 60 gün içerisinde boşaltılmazsa yine idare tarafından ek 30 gün daha verilebilir.
Sonuç olarak; riskli yapıların yıkılacağı ve tahliye işlemleri için ilgililere tek seferlik ve toplamda 90 günlük bir süre verilir. Bu süre içerisinde ilgililer tahliye işlemlerini gerçekleştirmelidirler.
Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası ile Yürütmenin Durdurulması Süreci Nasıl Olacak?
Kural olarak idarenin her türlü eylem ve işlemlerine karşı yargı yolu açıktır. Riskli yapı tespiti ve yıkım kararı ise bir idari işlemdir. Bu sebeple kentsel dönüşüm kararına karşı yapı malikleri, 30 gün içerisinde İdare Mahkemesi’ne iptal davası açabilmektedirler.
İptali istenen kararın uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız bir zarar meydana gelecekse veya işlem açıkça hukuka aykırıysa iptal istemiyle birlikte yürütmenin durdurulması da talep edilebilir.
Yürütmenin durdurulması talebi kabul edildiği takdirde dava sonuçlanana kadar yıkım işlemi durur. Eğer dava sonucunda yıkım kararı iptal edilmişse yani iptal istemi kabul edilmişse zaten yapının yıkımı meydana gelmeyecektir. Ancak dava sonunda kentsel dönüşüm kararı alınmışsa yani iptal istemi reddedilmişse yürütmenin durdurulması kararı kendiliğinden kalkar ve ilgili kurum ya da kuruluş işlemlerine devam eder.
Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası ile Ortak Karar Protokolüne İtiraz Süreci
Bina Ortak Karar Protokolü, riskli binaların yıkılması sonucunda yeniden yapılanma sürecinde yapının nasıl yapılacağı, hangi inşaat şirketi tarafından yapılacağı, hisse paylaşımlarının nasıl olacağı gibi birçok konuyu bünyesinde barındıran bir protokoldür. Söz konusu protokol öğretideki baskın görüşe göre oybirliğiyle hazırlanır.
Kentsel dönüşüm için karar yeter sayısı yapı maliklerinin salt çoğunluğudur. Karara katılmayan yapı maliklerinin arsa payları ilk olarak açık arttırma ile diğer paydaşlara satılır. Elde edilen gelir ise yapı malikleri arasında hisseleri oranında paylaştırılır.
Karara katılmayan yapı malikleri, açık arttırmayla satılan paylarına itiraz edebilirler. İtiraz, satış işleminin gerçekleşmesinden itibaren 30 gün içinde ilgili Bakanlığa yapılmalıdır.
Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası ve Oturma Hakkı
Kural olarak; en az 60 günlük süre içerisinde riskli yapıların tahliyesi yapı maliklerinden istenir. Eğer riskli yapıyı kiracı veya sınırlı aynı hak sahibi kullanıyorsa tahliye için yapı maliki tarafından bildirim yapılması gerekmektedir. Yapı maliki tarafından bildirim yapılmadığı tespit edildiği takdirde bildirim idarece yapılır.
Kiracının veya sınırlı aynı hak sahibinin riskli yapı tespitine ve yıkım kararına karşı itiraz hakkı yoktur. Kiracının tahliye emri geldiğinde, yapıyı terk etmekten başka bir çaresi yoktur. Öğretide pek çok görüş olmakla beraber tahliye istemiyle birlikte kira sözleşmesi sona ereceği görüşü daha isabetlidir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiralananın kentsel dönüşüme girmesiyle birlikte kiralanan kullanılmaz hale geleceğinden belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih süresi içerisinde yapılacak bildirimle sonra erer. Ancak eski kiracı kentsel dönüşüm ardından yapıyı öncelikle kiralama hakkına sahiptir. Bu hak, kiraya verenin yazılı bildirimde bulunmasından itibaren 1 ay içerisinde kullanılması gerekir.
Kentsel Dönüşümde Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilir Mi?
Türk Medeni Kanunu’na göre hukuki bir işlem sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadığı takdirde paydaşlardan her biri paylı malın paylaştırılmasını, yani ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası’na göre kentsel dönüşüm sürecinde arsa haline gelen taşınmazlar üzerinde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Paylaşma ardından payına düşen arsanın üçüncü kişilere satılması durumunda diğer paydaşların önalım hakkını doğurur.
Ortaklığın giderilmesi için dava açılması yapı maliklerinin salt çoğunluk ile karar almalarına ve bu karara göre işlem yapmalarına engel teşkil etmez.
Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası ile Dava Süreçleri Hızlanıyor Mu?
Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası’nın nihai amacı, 6 Şubat deprem felaketinin ardından sağlıksız konutların iyileştirilmesinin hız kazanmasıdır. Hız kazanması amaçlanan unsur idari dava sürecidir.
Kural olarak idari yargıda, idari dava açma süresi 60 gündür. Ancak kentsel dönüşümde yargılamanın hız kazanması için İvedi Yargılama Usulü uygulanır. Bu usule göre idari dava açma süresi 30 gündür.
Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası, dava süreçlerinin kısalması ve kentsel dönüşümün hız kazanması adına yukarıda bahsedilen çeşitli düzenlemeler getirmiştir. Bu yasaya birlikte kentsel dönüşüm projeleri daha hızlı ve etkili şekilde ilerlemesi amaçlanmaktadır. Yapılan değişikliklerle birlikte kentsel dönüşüm projeleri daha hızlı icraya geçmektedir.
Sonuç
Yeni kentsel dönüşüm yasası ile birliktebirçok önemli değişiklik yapılmıştır. Bu değişiklerle kentsel dönüşüm süreci hızlı ve uygulanabilir hale getirilmek istenmiştir. Bu Kanunda hukuki uyuşmazlıklara sebep olacak düzenlemeler de yer almıştır. Bu yönüyle bakıldığında usulen dava süreçleri kısaltılmış, kentsel dönüşümün hızlandırılması amaçlanmıştır. Ancak olası hak kayıpları da bu kanunla birlikte söz konusu olacaktır. Bu yüzden kentsel dönüşüme tabi yapıların dönüşümü için hukuki sürecin işletilmesi yani alanında uzman avukatlardan bu konuda hukuki destek alınması önemlidir.
Kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Kentsel dönüşüm avukatı Zeynep Yılmaz ve Sercan Kızılcan.
