Ev alırken bilinmesi gerekenler….
Hiçbir şey satın almamak en iyisi aslında. Tüketicinin tüm sorunu satın almakla başlıyor. Satın almayı bırakabildiğimizde “tüketici sorunları” ortadan kalkacak J
Bununla beraber ihtiyaçlarımız var. En önemlilerinden birisi konut. “Başımızı sokacak bir ev…”
Ev alırken de zarar görmemizi, üzülmemizi ya da “kazıklanmamızı” önleyecek hukuki bilgiler var.
Taşınmazın yerinde göreceğimiz bir fiili durumu olduğu gibi evraklarını inceleyerek görebileceğimiz bir de hukuki durumu vardır. Bilgiler biraz karışık. Kat irtifakı, kat mülkiyeti, iskan gibi kavramları da bilmek gerekiyor.
Evi gördük, beğendik... Tapusunun bir örneğini incelemek üzere talep edelim. Tapu da “kat mülkiyeti” yazıyor ise bu tamamlanmış bir taşınmaz aldığımız anlamına gelir. Bağımsız mülkiyeti olan, projesine uygun tamamlanmış bir taşınmazın hukuki durumu da oturulmaya müsait demektir. Tapudaki metrekare ile bize gösterilen taşınmazı ve eklerini kontrol etmemiz yeterli. Tapuda ortak kullanım alanı olarak yer alan bir bölüm fiiliyatta bize satılacakmış gibi gösterilebilir. Bu nedenle tapudaki metrekareyi ve belirtilen bağımsız bölümü bize gösterilen ile karşılaştırmak gerekir.
Tapu metninden değil de tapu müdürlüklerinde bulunan kayıtlardan anlaşılacak ayrıntılar da vardır. Taşınmazın üzerinde ipotek ya da herhangi bir kayıt bulunmamalı. Taşınmazı almak için banka kredisi kullanıyor isek bankanın yaptırdığı eksper incelemesinde bu ayrıntılar açığa çıkacaktır. Kredi kullanmasak dahi alım satım esnasında tapu müdürlüklerinde taşınmazın üzerinde ipotek olup olmadığı ya da herhangi bir şerh bulunup bulunmadığı ve taşınmazı bu hali ile kabul edip etmediğimiz konusunda resmi görevliler tarafından bilgilendirme yapılacaktır.
En sağlıklı durum “kat mülkiyeti” olan bir taşınmaz almaktır. Taşınmazı satın alırken ayrı bir satış sözleşmesi yapmamızı gerektirmez, tamamlanmış bir ev alıyoruz çünkü.
Taşınmaz fiilen tamamlanmış gözüküyor olsa dahi tapusuna baktığımızda “kat irtifakı” ibaresi var ise bu henüz hukuken ortada “tam” ve “oturuma uygun” bir taşınmaz olmadığını gösterir. Gerçekte kat irtifakı tapusu henüz bir arsa payı tapusudur. Projesinde sizin almayı düşündüğünüz dairenin payına düşen miktar kadar “arsa payı” sahibi olursunuz. Bu tapuda size ait dairenin numarası bloğu ve benzeri bilgiler de yer alır. Fiilen bitmiş bir daire görseniz dahi. Hukuken tamamlanmış bağımsız bir daire henüz yoktur.
Burada risk dairenin ve bulunduğu binanın projesine uygun olarak bitirilememesi ve yapı kullanım izin belgesi, yaygın terimi ile iskanın alınamaması durumunda ortaya çıkar. Henüz “yapı kullanım izin belgesi” alınmamış ise bu bir risktir. Yapı kullanma izni olmayan bir taşınmazda oturamazsınız. İnşaat elektriği, suyu dışında kendi adınıza bu hizmetleri alamazsınız. Bu nedenle tamamlanmamış bir daire alırken bir sözleşme yapmanız akıllıca olur. Daireyi müteahhidinden alıyorsanız onunla, müteahhidden satın alan kişiden alıyorsanız da satın aldığınız kişi ile dairenin “yapı kullanma izin belgesi”nin alınamaması durumunu içerir bir sözleşme yapmalısınız.
Bu durumlarda tapuyu alır, karşılığında bedelini öderseniz. Yalnızca projeden daire alıyorsanız ödemeyi yapacak ve ileride tapuyu alacaksınızdır. Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri tüketici kanununda yer almış ve tüketici koruma altına alınmıştır. Bu aşamada ödeme yapmak için mutlaka bir sözleşmeniz olmalı. Noter onaylı satış vaadi sözleşmenizi tapuya da işletmelisiniz. Elinizde bir sözleşme olmadan size bir maket gösteren kişilere para ödemek pek de akıllıca olmaz.
En iyisi başa dönmek ve hiçbir şey almamak J Bunu yapamadığımız durumda ise en azından, bir taşınmazın fiili durumu ile hukuki durumunun aynı şey olmadığını, bitti dediğimiz bir dairenin hukuken oturuma uygun olmayabileceğini ve karşılığında tüm ödemeyi yaparsak zarar görebileceğimizi aklımızda tutmamız yerinde olur.
Av. Pınar TURHANOĞLU GÜCÜYENER
