6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) 2011 yılında yayınlandığında, işyeri kira sözleşmelerini ilgilendiren dokuz maddesinin yürürlüğü, sekiz yıl süre ile ertelenmişti.

Bu sürenin dolduğu ve kiracılar lehine hükümlerin yürürlüğe gireceği tarih 1 Temmuz 2020’dir.

Bu tarihten önce sözleşme serbestisinin geçerli olduğu bazı konularda bu tarihten sonra TBK hükümleri uygulanacaktır.

Yürürlüğe giren hükümlerden en çok dikkat çekeni kira bedeline ilişkindir:

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Kira bedellerinin belirlenmesini tüketici fiyat endeksi ortalaması ile sınırlayan bu hükümler dışında:

- Kiraya verenin rızasını yazılı olarak almak kaydıyla kira ilişkisinin devri mümkündür.

- Kiracının kiralananı sözleşme süresi bitmeden yahut fesih bildirim sürelerine uymadan geri vermesi halinde ise, kira sözleşmesinden kaynaklanan borçları, en başta da kira bedelini ödeme borcu, kiralananın benzer şartlarla kiralanabileceği makul bir süre boyunca devam eder Ancak kiracı, bu makul sürenin bitiminden evvel “kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.”

- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

-Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.

- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

- Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilebilmesi, ancak TBK’da sebeplerin varlığı halinde mümkündür.

Bu hükümlerin tamamı kiracı lehine hükümlerdir. Kira bedelinin artış oranını sınırlayan ve sözleşmede belirlenen cezai şartın geçersizliğini öngören hükümler özellikle dikkat çekicidir. Yürürlük tarihi olan 1 Temmuz 2020 itibari ile kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin önceki tarihli anlaşmalar da hükümsüz hale gelmiştir.